カンボジアにおける外国人と土地権利：法律が認める範囲と禁止事項
要点サマリー
カンボジアの土地法および投資法は、土地の所有権と、土地の利用権や共用建物内の専有部分の所有権との間に明確な境界線を設けています。本稿では憲法第44条および2001年土地法第8条によるクメール国籍者への土地所有権制限、現地法人のクメール過半数持分（51％以上）基準、2010年共用建物法に基づく区分所有権（1階以上・最大70％）、民法典の永久賃貸借（15〜50年）および用益権、2021年投資法における土地使用権、経済的土地コンセッション（ELC）、2019年信託法、および法令が絶対的無効・処罰対象とする名義貸し行為を網羅的に解説します。
土地所有権はカンボジア国民およびカンボジア人が51％以上出資する現地法人にのみ認められます。
外国人は1階（日本でいう2階）以上の専有部分を全専有面積の70％まで完全所有できます（土地・底层を除く）。
15年以上50年以下の永久賃貸借（更新可能）および用益権を設定・登記することで第三者対抗要件を備えられます。
信託法第16条により終了時に外国人受益者に土地権能がない場合は賃貸借とみなされ、名義貸しは無効・没収となります。
1. 土地の所有権：法律が認める適格者
憲法上の原則：カンボジア王国憲法第44条は、すべての人が財産を所有する権利を有するものの、土地を所有する権利を有するのはクメール国籍を有する自然人または法人に限定されると定めています。適法な私的所有権は法律により保障され、収用は公共の利益かつ事前の正当な補償を伴う場合にのみ認められます。
2001年土地法第8条：土地法第8条は同一の国籍原則を再確認しています。外国人がクメール国籍を偽装して土地所有者となった場合、土地法第251条に基づき処罰され、当該土地財産は国家により無償で没収されます。
結論として、外国人がカンボジアの土地自体を直接所有することはできません。
カンボジア法人とクメール過半数持分（土地法第9条）：カンボジアで設立された会社は、51％以上の株式・持分がカンボジア人またはカンボジア法人に保有されている場合に限り、土地を所有できます。会社定款に記載された比率のみが考慮され、これに反する株主間の私的合意（名義貸しや裏契約）は一切無効となります。
2021年投資法もカンボジア法人を同様に51％以上保有の会社と定義しており、土地所有に関しては土地法第9条が排他的に適用されます。
外国人は土地自体を所有できません。土地の所有権はカンボジア国民またはカンボジア側が51％以上出資する法人に限定されます。
2. 共用建物内の専有部分（区分所有権 Strata Title）
2010年5月24日公布の「共用建物の専有部分における外国人の所有権付与に関する法律」に基づき、外国人は建物専有部分の所有権を取得できます（敷地土地の所有権は含まれません）。
主な法定制限事項：
- 1. 階層制限：1階（1st floor、地上の上の階）以上のみ取得可能。地上階（グラウンドフロア）および地下階は外国人所有不可。
- 2. 比率制限（政令第82号）：外国人による所有面積は、当該建物の全専有面積の70％を超えてはならない。
- 3. 土地所有の排除：建物所在地の敷地土地自体を外国人が所有することは一切できません。
- 4. 国境制限：国境線から30km以内の建物は原則取得不可（経済特区や主要都市部等の例外を除く）。
3. 民法典に基づく永久賃貸借（Perpetual Lease）
土地の直接所有ができない場合、民法典が定める「永久賃貸借」が最も有効な長期物権的利用権となります。
- 第244条（定義）：期間が15年以上の不動産の長期賃貸借。
- 第245条（要式性）：書面による合意が必須（書面がない場合は期間の定めのない賃貸借）。
- 第246条（登記と対抗要件）：地政登記所で登記を行わなければ第三者に対抗できません。登記があれば新所有者にも権利を主張できます。
- 第247条（期間上限）：最長期間は50年。50年を超える合意は50年に短縮されます。更新は可能ですが、各更新期間も50年を超えられません。
4. 民法典に基づく用益権（Usufruct）
用益権（民法第256条）は、他人の不動産を使用しその果実を収取する権利です。地政登記により第三者に対抗可能となり、期間は用益権者の生存期間を限度とします。
5. 2021年投資法第21条（投資プロジェクトの土地使用）
2021年投資法第21条は、投資プロジェクトのための土地所有権をカンボジア国籍者に限定し、外国人投資家には経済的土地コンセッション、永久賃貸借、または定期賃貸借による土地利用権を認めています。
6. 経済的土地コンセッション（ELC）
国家私有財産に属する土地を農工業開発目的で認可する制度です。2020年国有財産法（第52〜54条）により、期間の上限は最長50年、面積の上限は1事業者あたり最大10,000ヘクタールと定められています。所有権は生じず、利用権に限定されます。
7. 2019年信託法：規制された枠組みと第16条の賃貸借擬制
信託法（2019年）は信託規制局（Trust Regulator）の下で整備されています。第16条により、信託終了時に土地を分割交付する際、受益者が土地保有資格を有しない場合（外国人の場合）、当該土地財産は適法に土地を保有できるまで賃貸借関係（Tenancy）に転換されます。信託により憲法の外国人土地所有禁止を回避することはできません。
8. 無効または処罰対象となる違法スキーム
カンボジア法は名義貸し（ノミニー構造）を一切認めません。国籍偽装は刑事処罰および土地無償没収（土地法第8条・第251条）、51％ルールを骨抜きにする私的株主間合意は自始無効（第9条）となります。
9. まとめ：カンボジア土地・不動産法対照表
| 法分野 | 法定内容と制限 | 根拠法令 |
|---|---|---|
| 土地所有権 | クメール国籍自然人およびカンボジア法人のみに限定 | 憲法第44条、土地法第8条 |
| 法人による土地所有 | カンボジア登記かつカンボジア人持分51％以上。定款優先・裏契約無効 | 土地法第9条、投資法 |
| コンドミニアム区分所有 | 1階以上、全専有面積の70％上限。敷地土地は所有不可 | 2010年共用建物法、政令第82号 |
| 永久賃貸借 | 書面必須、15〜50年（更新可）。登記により第三者対抗力具備 | 民法第244〜247条 |
| 用益権 | 最長で生存中。果実収取権。登記必須 | 民法第256, 260, 268条 |
| 投資プロジェクト用地 | 所有権は不可。永久賃貸借・定期賃貸借・ELCによる利用 | 2021年投資法第21条 |
| 経済特許（ELC） | 国有私有地利用権。最長50年（2020年法）、最大1万ヘクタール | 土地法、2020年国有財産法 |
| 信託（Trust） | 信託局監督。終了時に外国人受益者であれば賃貸借に転換 | 2019年信託法第16条 |
| 名義偽装・裏契約 | 国籍偽装は刑事罰＋土地無償没収。違法合意は自始無効 | 土地法第8, 9, 251条 |
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免責事項
本稿は一般的な情報提供を目的としており、法的助言を構成するものではありません。公式クメール語文書が優先します。受任には正式な委任契約が必要です。
