Người nước ngoài và đất đai tại Campuchia: Quy định pháp luật cho phép

1. Quyền sở hữu đất: Đối tượng được pháp luật cho phép

Nguyên tắc Hiến pháp: Điều 44 Hiến pháp Vương quốc Campuchia quy định mọi người đều có quyền sở hữu tài sản, nhưng chỉ cá nhân hoặc pháp nhân mang quốc tịch Khmer mới có quyền sở hữu đất đai. Quyền sở hữu tư nhân hợp pháp được pháp luật bảo vệ.

Luật Đất đai 2001 Điều 8: Khẳng định lại nguyên tắc quốc tịch. Người nước ngoài làm giả quốc tịch để mua đất sẽ bị xử phạt theo Điều 251 và tài sản sẽ bị tịch thu sung công mà không được bồi thường.

Tóm lại: Người nước ngoài không thể sở hữu chính mảnh đất.

Doanh nghiệp Campuchia và tỷ lệ sở hữu đa số của người Khmer (Điều 9): Doanh nghiệp đăng ký tại Campuchia được sở hữu đất nếu 51% cổ phần trở lên do người mang quốc tịch Campuchia nắm giữ. Chỉ có tỷ lệ ghi trong điều lệ công ty mới có giá trị pháp lý; mọi thỏa thuận cổ đông ngầm trái với Điều 9 đều vô hiệu hoàn toàn.

2. Căn hộ riêng lẻ trong tòa nhà đồng sở hữu (Strata Title)

Theo Luật năm 2010 và Nghị định số 82 ANK.BK, người nước ngoài được sở hữu căn hộ riêng lẻ trong các tòa nhà đồng sở hữu với các giới hạn:

• 1. Tầng lầu: Chỉ được sở hữu từ tầng một (1st floor) trở lên (tương đương tầng 2 Việt Nam). Tầng trệt và các tầng hầm không thuộc diện được sở hữu.
• 2. Tỷ lệ diện tích: Không vượt quá 70% tổng diện tích của tất cả các căn hộ riêng lẻ trong tòa nhà.
• 3. Không sở hữu đất nền: Thửa đất nơi tòa nhà tọa lạc không thuộc quyền sở hữu của chủ căn hộ nước ngoài.

3. Hợp đồng thuê vĩnh viễn theo Bộ luật Dân sự

Khi không thể sở hữu đất, hợp đồng thuê vĩnh viễn (Perpetual Lease) là công cụ hữu hiệu nhất theo Bộ luật Dân sự (Điều 244–247): thời hạn từ 15 đến 50 năm, phải lập bằng văn bản, phải đăng ký địa chính để có giá trị đối kháng với bên thứ ba, và có thể gia hạn từng thời kỳ tối đa 50 năm.

4. Quyền hưởng dụng theo Bộ luật Dân sự

Điều 256–268 Bộ luật Dân sự cho phép sử dụng và hưởng hoa lợi từ bất động sản của người khác trong thời hạn tối đa là trọn đời người hưởng dụng và phải đăng ký địa chính.

5. Luật Đầu tư 2021, Điều 21

Luật Đầu tư 2021 phân định rõ quyền sở hữu đất chỉ dành cho công dân Campuchia, trong khi nhà đầu tư nước ngoài có quyền sử dụng đất thông qua nhượng địa kinh tế, thuê vĩnh viễn hoặc thuê có thời hạn.

6. Nhượng địa kinh tế (ELC)

Cấp phép trên đất thuộc tài sản tư của Nhà nước cho mục đích nông công nghiệp. Theo Luật Quản lý, Sử dụng và Định đoạt Tài sản Nhà nước 2020 (Điều 52–54), thời hạn nhượng địa kinh tế không quá 50 năm và diện tích tối đa không quá 10.000 ha.

7. Luật Tín thác 2019 và quy tắc thuê đất Điều 16

Luật Tín thác 2019 do Cơ quan Quản lý Tín thác giám sát. Điều 16 quy định: Khi chấm dứt tín thác, nếu tài sản phân chia là đất mà người thụ hưởng không có quyền sở hữu đất theo luật Campuchia (như người nước ngoài), tài sản đó bắt buộc phải chuyển thành hợp đồng thuê (tenancy). Tín thác không phải là phương thức vượt qua rào cản hiến định.

8. Các cấu trúc bị pháp luật tuyên vô hiệu hoặc xử phạt

Hình thức nhờ người bản xứ đứng tên hộ (Nominee), làm giả quốc tịch (bị tịch thu đất và xử lý hình sự), và các hợp đồng thỏa thuận ngầm vi phạm tỷ lệ 51% đều hoàn toàn vô hiệu và rủi ro mất trắng tài sản.

9. Bảng tổng hợp quy định đất đai Campuchia cho người nước ngoài

MLV Law Group hỗ trợ bạn như thế nào

MLV Law Group tư vấn nhà đầu tư quốc tế về đăng ký hợp đồng thuê đất vĩnh viễn, thẩm định pháp lý căn hộ strata title, thành lập công ty 51/49 hợp lệ và cấu trúc tín thác tuân thủ quy định.

Liên hệ Luật sư Mak Dane tại legal@mlvlawgroup.com hoặc +855 71 777 4168. Tham khảo các lĩnh vực Bất động sản & Xây dựng, Thành lập doanh nghiệp và Đầu tư tại Campuchia (QIP).