Les étrangers et le foncier au Cambodge : ce que la loi autorise

1. Propriété du sol : les bénéficiaires autorisés par la loi

Règle constitutionnelle : L'article 44 de la Constitution du Royaume du Cambodge dispose que toute personne, individuellement ou collectivement, a le droit de propriété, mais que seules les personnes physiques ou morales de nationalité khmère ont le droit d'être propriétaires du sol. La propriété privée est protégée par la loi ; l'expropriation ne peut être effectuée que dans l'intérêt public, conformément à la loi, et sous réserve d'une indemnité juste et préalable.

Réaffirmation par la Loi foncière de 2001 : L'article 8 de la Loi foncière de 2001 (promulguée par le Kram royal NS/RKM/0801/14) réitère cette même règle de nationalité : seules les personnes physiques ou morales de nationalité khmère ont le droit de propriété sur le sol dans le Royaume du Cambodge. Cet article énumère parmi les propriétaires admissibles les citoyens cambodgiens, les collectivités territoriales publiques, les institutions publiques, les communautés ou associations cambodgiennes, les entreprises publiques, les sociétés civiles ou commerciales cambodgiennes et toute organisation cambodgienne reconnue comme personne morale.

L'article 8 traite également de l'usurpation de nationalité. Tout étranger qui falsifie son identité nationale pour devenir propriétaire de terres au Cambodge est puni conformément à l'article 251 de la Loi foncière. Tout bien acquis dans ces conditions est confisqué au profit de l'État sans aucune indemnisation.

En résumé : les étrangers ne peuvent pas posséder le sol lui-même. C'est la règle constitutionnelle et foncière fondamentale, constituant le point de départ de tout montage juridique examiné ci-après.

Sociétés cambodgiennes et détention majoritaire khmère (article 9 de la Loi foncière) : L'article 9 autorise une entreprise immatriculée au Cambodge à détenir des terres si elle dispose d'une participation majoritaire khmère — c'est-à-dire si 51 % ou plus de ses parts ou actions sont détenues par des personnes physiques de nationalité cambodgienne ou par des personnes morales cambodgiennes reconnues par le droit national. Deux règles complémentaires prévues à l'article 9 s'imposent aux investisseurs :

• Seuls les pourcentages stipulés dans les statuts de la société sont pris en considération.
• Toute convention privée conclue par un associé ou actionnaire qui contrevient à l'article 9 est nulle et de nul effet.

Si les quotes-parts mentionnées dans les statuts sont modifiées de telle sorte que l'entreprise cesse d'être cambodgienne, l'article 9 exige qu'elle modifie ses statuts afin de les mettre en conformité avec la réalité des faits et qu'elle en informe les institutions compétentes conformément aux lois en vigueur.

Définition connexe dans la loi sur les investissements : La Loi sur les investissements de 2021 définit une « personne morale cambodgienne » comme une société ayant son siège et son immatriculation au Cambodge, dont 51 % ou plus des parts sont détenues par des personnes de nationalité cambodgienne. En matière de propriété foncière, le critère posé à l'article 9 de la Loi foncière demeure la règle régulatrice suprême.

2. Lots privatifs au sein d'immeubles en copropriété

Les étrangers peuvent, en vertu d'une loi spécifique adoptée en 2010, acquérir des lots privatifs dans des immeubles en copropriété. Il s'agit d'une propriété exclusive du lot, et non d'une propriété de l'assiette foncière sous-jacente.

La loi de 2010 (NS/RKM/0510/006) : La Loi portant octroi aux étrangers de droits de propriété sur les lots privatifs des immeubles en copropriété, promulguée le 24 mai 2010, prévoit que les étrangers légalement qualifiés bénéficient de droits de propriété sur les lots privatifs et de droits de jouissance sur les parties communes, sous réserve des dispositions légales et réglementaires applicables (article 5).

L'article 6 fixe les limitations essentielles :

• 1. Niveau d'étage : Les étrangers ne peuvent acquérir des lots privatifs qu'à partir du premier (1er) étage. Le rez-de-chaussée et les niveaux souterrains ne peuvent en aucun cas être la propriété d'étrangers.
• 2. Proportion fixée par sous-décret : Un sous-décret fixe la proportion et le pourcentage maximal des lots privatifs pouvant appartenir à des étrangers dans un immeuble en copropriété.
• 3. Lots privatifs exclusifs ; parties communes partagées : Le droit de propriété des étrangers porte exclusivement sur les lots privatifs. Les parties communes sont réservées à l'usage commun de l'ensemble des copropriétaires.
• 4. Exclusion de la parcelle foncière : En tout état de cause, l'assiette foncière sur laquelle l'immeuble est édifié ne peut faire l'objet d'une appropriation par les copropriétaires étrangers.
• 5. Restrictions frontalières et géographiques : Les étrangers ne sont pas autorisés à acquérir des lots privatifs situés dans un rayon de 30 (trente) kilomètres des frontières terrestres du Cambodge, ainsi que dans d'autres zones déterminées par le gouvernement, à l'exception des immeubles situés dans les zones économiques spéciales (ZES), dans les agglomérations urbaines majeures ou dans les périmètres expressément dérogatoires.
• 6. Immeubles sur terrain loué : Si l'immeuble est édifié sur un terrain pris à bail auprès d'un tiers, les étrangers bénéficient de droits de bail perpétuel sur leurs lots privatifs de manière analogue aux citoyens khmers.

Les actes passés en infraction à l'article 6 sont sanctionnés par la même loi (notamment par la nullité absolue de la transaction et des mesures de régularisation forcée).

Plafond fixé par le Sous-Décret n° 82 ANK.BK : Le sous-décret n° 82 ANK.BK du 29 juillet 2010 fixe à 70 % de la surface privative totale de l'immeuble la part maximale pouvant être détenue par des étrangers (article 2), mention devant être inscrite sur le titre cadastral (article 3). Seul le texte khmer fait foi.

3. Bail emphytéotique / perpétuel (Code civil)

Lorsque la pleine propriété foncière n'est pas accessible, le droit privé cambodgien confère des droits réels de jouissance à long terme. L'instrument principal du Code civil est le bail perpétuel (souvent qualifié de bail emphytéotique).

Selon les dispositions du Code civil cambodgien :

• Article 244 (définition) : Le bail perpétuel est un bail à long terme portant sur un bien immeuble pour une durée minimale de 15 ans.
• Article 245 (formation) : Le bail perpétuel n'est valable que s'il est établi par écrit. À défaut d'écrit, il est réputé conclu à durée indéterminée et peut être résilié unilatéralement selon les règles ordinaires du louage.
• Article 246 (opposabilité) : À moins d'avoir été publié au registre foncier, le bail perpétuel n'est pas opposable aux tiers. S'il est régulièrement inscrit, il s'impose à tout acquéreur ultérieur de l'immeuble.
• Article 247 (durée) : La durée d'un bail perpétuel ne peut excéder 50 ans. Tout bail conclu pour une durée supérieure est ramené d'office à 50 ans. Le bail peut être renouvelé, sans que chaque période de reconduction ne puisse excéder 50 ans à compter de sa signature.

Le Code civil régit en outre le paiement des loyers, la résiliation pour défaut de paiement, la cession, la sous-location, la transmission successorale du droit de bail et les actions réelles ouvertes au preneur (articles 248 à 254).

4. L'usufruit (Code civil)

L'usufruit est un autre droit réel prévu par le Code civil permettant la jouissance et la perception des fruits de l'immeuble d'autrui sans transfert de la propriété du sol.

Selon le Code civil :

• Article 256 (définition) : L'usufruit s'entend du droit d'utiliser et de jouir des fruits de l'immeuble d'une autre personne pour une durée ne pouvant excéder la vie de l'usufruitier.
• Article 259 (opposabilité) : L'usufruit n'est opposable aux tiers que s'il a fait l'objet d'une inscription foncière régulière.
• Article 260 (durée) : Une durée déterminée peut être convenue, ou l'usufruit peut perdurer jusqu'à la survenance d'un événement. À défaut de terme stipulé, il est réputé consenti pour la durée de vie de l'usufruitier.
• Article 268 (extinction) : L'usufruit s'éteint par le décès de l'usufruitier initial ou par l'arrivée du terme contractuel.

La Loi foncière de 2001 contenait initialement ses propres dispositions sur l'usufruit (anciens articles 119 et suivants). La plupart ont été abrogées lors de l'entrée en vigueur du Code civil, assorties des règles transitoires de la Loi d'application du Code civil.

5. Loi sur les investissements de 2021, article 21

La Loi sur les investissements de 2021 distingue expressément la propriété foncière des droits d'usage dans le cadre des projets d'investissement agréés.

L'article 21 prévoit :

• La propriété du sol aux fins de la réalisation de projets d'investissement n'est accordée qu'aux personnes physiques ou morales de nationalité cambodgienne, conformément aux lois et règlements en vigueur.
• Les investisseurs disposent du droit d'utiliser le sol par voie de concessions économiques de terres, de baux perpétuels ou de baux à durée déterminée, selon les lois et règlements en vigueur.

L'article 21 aligne donc parfaitement la pratique des investissements sur la prohibition constitutionnelle : l'obtention du statut de projet d'investissement qualifié (QIP) n'ouvre aucune voie d'accès à la pleine propriété foncière pour les étrangers.

6. Concessions économiques de terres (ELC)

Cadre de la Loi foncière de 2001 : Le chapitre 5 de la Loi foncière qualifie la concession foncière de droit établi par acte juridique délivré à la discrétion de l'autorité compétente, permettant d'occuper des terres et d'y exercer des droits d'exploitation (article 48). L'article 49 distingue les concessions sociales des concessions économiques (exploitation agro-industrielle).

Règles d'attribution et de superficie :

• Article 52 (Loi foncière 2001) : Une concession foncière ne crée de droits que pour la durée contractuelle fixée. Elle ne peut conférer de droit de propriété sur le terrain concédé (sauf concessions sociales).
• Article 58 (Loi foncière 2001) : Une concession ne peut porter que sur des terres relevant du domaine privé de l'État.
• Article 59 (Loi foncière 2001) : La superficie maximale d'une concession ne peut excéder 10 000 hectares pour une même personne ou groupe sous contrôle commun.
• Article 61 (Loi foncière 2001) : La durée maximale initiale était fixée à 99 ans.
• Articles 52 à 54 (Loi biens de l'État 2020) : La loi de 2020 ramène la durée maximale d'une concession économique de terres à 50 (cinquante) ans. Le plafond de superficie demeure fixé à 10 000 hectares au total. La concession ne crée aucun droit de propriété foncière au concessionnaire.

Les sous-décrets n° 146 et n° 114 confirment qu'une hypothèque ou cession de droits sur une concession ne porte jamais sur l'assiette foncière étatique sous-jacente. L'ELC est un droit d'usage sur le domaine privé de l'État, non un titre de propriété.

7. Les fiducies (Trusts) : un cadre régulé mais sans dérogation d'appropriation foncière

Le cadre juridique cambodgien des trusts est fixé par la Loi sur les fiducies de 2019 (promulguée le 2 janvier 2019), placée sous la tutelle du régulateur des trusts (Trust Regulator). Les fiduciaires doivent être agréés selon les règlements officiels.

Règles légales applicables aux trusts et aux biens fonciers :

• Article 28 (Enregistrement) : L'enregistrement auprès du ministère de l'Économie et des Finances doit être effectué dans un délai de 3 mois suivant la constitution du trust.
• Article 29 (Agrément préalable) : Toute constitution de trust requiert une approbation formelle préalable selon les critères réglementaires.
• Article 20 (Fiduciaires) : Le fiduciaire (trustee) doit être une personne physique ou morale agréée, soumise aux règles de prévention des conflits d'intérêts.
• Article 16 (Durée) : Pour un trust d'intérêt individuel, la durée maximale est de 100 ans.
• Article 16 (Règle de bail en fin de trust) : Si, lors de la dissolution du trust, le bien devant être attribué est un terrain et que le bénéficiaire n'a pas reçu l'autorisation ou les droits légaux de détention (comme un étranger), le bien devient obligatoirement un bail (tenancy) jusqu'à ce que le bénéficiaire acquière le droit légal de détenir le terrain.

Ce que les textes officiels ne confirment pas : Aucun texte officiel ne confirme qu'un bénéficiaire étranger puisse détenir un intérêt foncier par le biais d'un trust d'une manière qui dérogerait à l'article 44 de la Constitution ou à l'article 8 de la Loi foncière. La loi subordonne expressément la détention foncière aux lois applicables du Royaume. Les trusts ne doivent donc pas être appréhendés comme une passerelle d'accès à la pleine propriété du sol pour les non-Cambodgiens.

8. Structures contractuelles frappées de nullité ou sanctionnées

Les textes officiels n'autorisent aucun recours à des prête-noms cambodgiens pour transférer la propriété foncière à des étrangers. Les lois prévoient expressément :

• Usurpation d'identité nationale (Loi foncière, article 8) : L'étranger qui falsifie son identité nationale pour acquérir des terres est puni des peines prévues à l'article 251. Le bien immobilier acquis est saisi et confisqué comme propriété de l'État sans aucune compensation.
• Pactes d'actionnaires occultes contraires à la règle des 51 % (Loi foncière, article 9) : Seules les quotes-parts inscrites dans les statuts officiels font foi. Tout accord privé signé par un actionnaire qui déroge à l'article 9 est frappé de nullité absolue.
• Transactions irrégulières en copropriété (Loi de 2010, article 6) : Toute cession ou achat de lot privatif violant les restrictions de l'article 6 est nul et de nul effet.

Notre cabinet s'en tient rigoureusement aux règles de validité et de sanctions prévues par les textes en vigueur, et déconseille formellement tout montage de prête-nom prohibé par la loi.

9. Tableau de synthèse : droits fonciers et immobiliers des étrangers

10. Textes et références officielles

Les références ci-après s'appuient sur les textes législatifs officiels du Royaume du Cambodge. La version khmère fait juridiquement foi.

• 1. Constitution du Royaume du Cambodge (1993), article 44 — droit de propriété réservé aux nationaux khmers.
• 2. Loi foncière de 2001 (Kram NS/RKM/0801/14) — articles 8 et 9 (règles de détention sociale et nationale) ; articles 48 à 61 (régime des concessions).
• 3. Loi portant octroi aux étrangers de droits de propriété sur les lots privatifs des immeubles en copropriété (2010) — articles 5 et 6.
• 4. Sous-décret n° 82 ANK.BK du 29 juillet 2010 — plafond de 70 % de la surface privative des immeubles en copropriété.
• 5. Code civil cambodgien — articles 244–247 (baux perpétuels) ; articles 256, 259–260, 268 (usufruit).
• 6. Loi d'application du Code civil — dispositions transitoires de coordination foncière.
• 7. Loi sur les investissements de 2021 — article 21 (séparation propriété et droits d'usage pour projets d'investissement).
• 8. Sous-décret n° 146 ANK/BK sur les concessions économiques de terres.
• 9. Sous-décret n° 114 du 29 août 2007 — hypothèque et cession de droits de bail à long terme ou d'ELC.
• 10. Loi de 2020 sur la gestion, l'usage et la disposition des biens de l'État — articles 52 à 54 (durée maximale de 50 ans des ELC).
• 11. Loi sur les fiducies de 2019 (Kram NS/RKM/0119/002) — articles 16, 20, 26, 28–29.

Comment MLV Law Group peut vous accompagner

MLV Law Group conseille les investisseurs internationaux, promoteurs et entreprises dans la sécurisation juridique de leurs actifs immobiliers : baux emphytéotiques, acquisition de lots de copropriété (strata title), constitution de sociétés foncières 51/49 et structuration de fiducies foncières réglementées.

Pour étudier vos projets d'acquisition ou d'exploitation foncière au Cambodge, contactez l'avocat Mak Dane et notre équipe spécialisée à legal@mlvlawgroup.com ou au +855 71 777 4168. Consultez nos domaines d'expertise en Immobilier et construction, Constitution de sociétés et Investir au Cambodge (QIP).